Omvandla råvind till bostad
Har er fastighet en råvind som inte används? Vore det lönsamt att omvandla den till en lägenhet? Som fastighetsägare är det viktigt att utnyttja sina objekt till fullo, både för att optimera sitt löpande driftnetto och för att höja fastighetsvärdet inför framtida lån och försäljningar. För bostadsrättsföreningar är målet att ha så stark ekonomi som möjligt och öppna för möjligheter att sänka månadskostnaden för sina medlemmar, vilket förutsätter vidareutveckling och förädling av innehavet.
Därför blir det allt vanligare att fastighetsägare och bostadsrättsföreningar väljer att omvandla utrymmen som inte genererar intäkter och som används sparsamt till nya bostäder. Två vanliga exempel på sådana utrymmen är cykelförråd och råvindar. I den här artikeln går vi igenom vad du behöver ha i åtanke innan du trycker på knappen, när du vill omvandla en råvind till en bostad.
En råvindskonvertering fungerar väldigt likt ”vanliga” byggprojekt på så sätt att man först gör en möjlighetsstudie, för att sedan upprätta ritningar, söka bygglov och upphandla entreprenörstjänster. Redan existerande ytor har dock, till skillnad från en ödetomt, konkreta begränsningar när det kommer till takhöjd, avloppsstammar, skorstenar, ventilationsschakt, area och andra byggförutsättningar, vilket ställer höga krav på kreativitet. Det är därför viktigt att anlita experter som kan få ut så mycket som möjligt av utrymmet från och med dag ett, eftersom det sällan går att ”bygga ut” en vindsvåning, lagd investering ligger.
Möjlighetsstudie vid råvindskonvertering
Ritningsfas
När möjlighetsstudien är klar och beslutet att genomföra råvindskonverteringen är genomklubbatär det dags att börja rita. Oftast tar arkitekten fram ett skissförslag, som involverade parter använder som diskussionsmaterial vid ett inledande projektmöte. Det dyker alltid upp en hel del tankar och idéer i början av ett projekt, därför är det viktigt att den detaljerade ritningen får ta form stegvis och att alla får möjlighet att komma med synpunkter. I denna fas arbetar kunden och arkitekten tätt tillsammans och tar tillsammans fram en design som utnyttjar förutsättningarna till fullo. Detta skede inleds vanligen med att arkitekten upprättar en så kallad 0-handling, en digital ritning som avspeglar hur byggnaden ser ut i nuet. I denna ritar sedan alla konsulter under hela projekteringen. Om fastigheten inte är så gammal kan det redan finnas en digital ritning att tillgå, som kan justeras. Oftast måste arkitekten gå till arkiv och hitta pappershandlingar som sedan måste digitaliseras och anpassas för att exakt återspegla verkligheten. Redan under skissarbetet anpassas förslaget i stora drag efter lagkrav så att det är bärigt för fortsatt projektering. Den här processen kan ta allt ifrån någon till ett antal veckor och eftersom slutresultatet aldrig blir bättre än det bakomliggande konceptet, är denna fas mycket viktig.
Bygglov för råvindskonvertering
För att få omvandla en råvind till bostader krävs det, precis som vid vanliga byggprojekt, ett godkänt bygglov. När arkitekt och beställare hittat fram till en disposition som de tror på, konkretiserar arkitekten ritningarna. Bygglovsansökan ska innehålla plan-, fasad-, sektions-, och situationsritning. Bygglovsansökan kan innehålla fler ritningar och det är inte ovanligt att andra tekniska konsulter måste inkomma med underlag, exempelvis kontrollansvarig, konstruktör, vvs-konsult och så vidare.
Projektering och genomförande
När bygglovet är godkänt är det dags att realisera projektet. Det finns två vägar att gå där vi naturligtvis förordar den senare. Antingen väljer beställaren att upphandla en totalentreprenör som sedan ansvarar för att inom sitt uppdrag ta fram en bygghandling. För att trygga kundens intressen i upphandlingen brukar ett enklare förfrågningsunderlag tas fram av projekteringsgruppen, så att kunden vet vad de får in pris på och för att trygga kvaliteten. Den andra vägen att gå är att låta projekteringsgruppen ta fram bygghandlingen. Då kan byggarbetet handlas upp som en utförandeentreprenad. I grunden blir då fördelningen av de ekonomiska medlen förskjutna, så att entreprenören blir billigare medan konsulterna kostar mer. Fördelen är att konsulternas mål är att skapa så bra lösningar som möjligt, medan en totalentreprenörs mål är att hitta så billiga lösningar som möjligt för att kunna förbättra projektets vinstmarginal. Med bra menas hållbara, funktionella, säkra, vackra och ekonomiska. Bygghandlingen klargör den nya bostaden från grund till nock, inklusive material- och produktval, färger, ytskikt, byggsystem, tekniska anvisningar och mått. Den kan likställas med en mycket noggrann manual.
Ta hjälp av oss
Som sagt så finns det många fördelar med att konvertera en råvind till en bostad, så länge man har rätt förutsättningar. Oavsett om man är stensäker eller inte måste man göra en möjlighetsstudie, något vi mer än gärna hjälper till med. Hör av dig till teamet på Marx så kollar vi hur landet ligger tillsammans! Här kan du kika på några av våra referensprojekt för att se vad vi gör för projekt.
Hoppas vi hörs!
